Sau khi hàng loạt chủ đầu tư căn hộ chung cư giảm giá để thu hút khách, thị trường nhà, đất TP.HCM đã chứng kiến sự gia tăng sức mua trên các phân khúc của thị trường. Tuy nhiên, trong hai tuần qua, sau khi “cơn bão” giảm giá căn hộ chung cư lướt qua, thị trường lại diễn ra hai thái cực khác nhau khi khu Đông TP (quận 2 và 9) giá nhà, đất tăng nhẹ, còn khu Nam TP (quận 7, huyện Nhà Bè) lại hạ trở về mức giá trước đây.

“Nóng” do Thủ Thiêm

Đó là một thực tế không ai phủ nhận khi nói về thị trường nhà, đất ở khu vực quận 2 và 9 trong những ngày qua. Theo chị Hoài Thu, Trưởng Phòng Kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản ở quận 2, việc bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa khu vực Thủ Thiêm với số tiền khá lớn (dự kiến khoảng trên 24.000 tỉ đồng) đã kích thích sức mua của nhiều khách hàng. Nhiều người dân được bồi thường một khoản tiền lớn đã mang tiền đi mua nền đất để dành, bởi thấy giá đền bù và giá đất thị trường sau cơn suy thoái của năm 2008 đã giảm bớt độ chênh lệch.

Theo chị Thu, giá đất quận 2 đã tăng từ 3% đến 10% so với thời điểm tháng 1-2009. Hiện nhiều khách hàng đã “đặt cọc” để tìm những nền đất diện tích lớn nhằm xây dựng biệt thự. Vị trí khách hàng thường yêu cầu là phải nằm gần siêu thị Metro. Chính vì điều này dẫn đến nền đất ở các dự án xung quanh Metro tăng cao nhất: một lô đất diện tích 10 m x 20 m, lộ giới 18 m hiện được rao bán với 40 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm giáp Tết âm lịch chỉ khoảng 32 triệu đồng/m².

Còn anh Đức Long, giám đốc một công ty môi giới nhà, đất trên địa bàn quận 9, cho biết: Một lô đất nền diện tích 6 m x 16 m trong dự án Khang Điền ở phường Phú Hữu, quận 9 trước đây hai tuần, chủ nhà rao bán giá 650 triệu đồng, nhưng nay giá bán là 800 triệu đồng, tức tăng lên 1,5 triệu/m².

Tương tự, các dự án Đông Dương 1, Khang An, Điền Phúc Thành... phường Phú Hữu, quận 9 có giá từ 6,5 triệu đến 7 triệu đồng/m², nay các chủ nền đất đã rao giá bán tăng lên 7,5 triệu - 8 triệu đồng/m². Tuy vậy, tăng mạnh nhất là các dự án thuộc khu 174 ha và 143 ha phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Giá đất nền dự án hai khu này tăng từ 2 triệu đến 4 triệu đồng/m². Đơn cử, dự án của Công ty Trung Tiến trước đây có chủ rao bán giá 13 triệu đồng/m² nền đất, nay có chủ rao bán 16 triệu đồng/m².

Dù thị trường nền đất khu Đông TP đang “nóng” lên, song nhiều nhà môi giới cho rằng đã có những lực cản khiến giá nhà ở đây không thể tăng cao nữa. Lý do: Các chủ đầu tư buộc khách hàng mua lại nền đất phải xây dựng nhà ở, thay vì như trước đây chỉ cần sang nhượng rồi nằm chờ để sang tay cho người khác hưởng chênh lệch.

Giảm do thiếu hấp dẫn

Ngược với khu Đông, thị trường nền đất khu Nam đang trở về với chu kỳ giảm giá. Lý giải về việc này, ông Hoàng Ngọc, một nhà môi giới nhà đất quận 7, cho rằng việc hàng loạt dự án căn hộ cao cấp như Sunrise City (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7), Riverside Residence (khu đô thị Phú Mỹ Hưng)... bung ra khiến khách hàng tạm dừng đầu tư để thăm dò thị trường, thay vì mua gom nền đất vào khi giá hiện đã giảm. Chưa kể, các chung cư chuẩn bị giao nhà hiện đang có mức giá được nhìn nhận là tương đối phù hợp nếu mua để ở.

Mới đây một khách hàng đã rao bán căn hộ có diện tích 121m2 nằm ở lầu 7 chung cư Hoàng Anh Gia Lai Saigon New với mức giá 18,5 triệu đồng/m2. Theo chủ nhà, do áp lực ngân hàng nên họ phải chấp nhận bán để thu tiền về, nếu so với giá thu vào họ lỗ đến gần 500 triệu đồng, đó là chưa cộng lãi suất khi tham gia đầu tư. Nếu so sánh với mức giá đầu năm 2008 thì căn hộ trên đã giảm hơn 1,2 tỉ đồng (giá lúc đó từ 28 triệu đồng đến 30 triệu đồng/m² - PV).

Chưa kể, theo quy định mới, khi khách hàng chuyển nhượng vào thời điểm này phải đóng một khoản phí tương đương 10% trên giá gốc (khoảng 100 triệu đồng), được gọi là thuế xây dựng. “Chính vì hàng loạt khoản tiền mới phát sinh và cách tính chưa rõ ràng dẫn đến khách hàng cảm thấy giá nhà chưa thật rẻ”- ông Ngọc nhận định.

Trong khi căn hộ đang vấp phải những rào cản mới, tại một số nền đất ở quận 7 và huyện Nhà Bè, chủ dự án đã tạm ngưng việc sang nhượng khi mua bán, bởi theo họ, hiện các cơ quan chức năng đang tính lại cách đóng thuế mới. Tuy vậy, một số dự án trở nên kém hấp dẫn và giảm giá là do khách hàng mua sản phẩm sẽ đối diện với rủi ro vì không được cấp giấy chủ quyền.

Đã có một số chủ đầu tư khi làm dự án phân lô bán nền, chuyển nhượng lại cho khách hàng lại không chịu đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Nhà nước. Chính vì thế nguy cơ bị cơ quan cấp giấy “treo” chủ quyền rất cao... Sự kém hấp dẫn trong thủ tục pháp lý đã khiến đất khu Nam trong mấy ngày qua giảm trung bình từ 5% đến 10% so với tháng 1-2009.